Acheter un terrain agricole : un rêve à portée de main
Effet collatéral de la crise sanitaire ou conséquence de la quête de sens, les terrains agricoles et maisons à la campagne n’ont jamais été aussi prisés par les particuliers.
Tous ceux qui cherchent à savoir si un terrain est constructible ou non ne le savent pas forcément et pourtant : quelle que soit la commune où est situé le terrain et quel que soit le type de document local d’urbanisme applicable, le caractère constructible d’une parcelle est toujours directement ou indirectement lié au RNU ou règlement national d’urbanisme.
Pourquoi ? Parce que le règlement national d’urbanisme, qui découle directement de la Loi, s’impose à toutes les normes inférieures et à tous documents locaux d’urbanisme. Traduction concrète à cela : tous les PLU ou PLUi de France se doivent de respecter certaines dispositions du règlement local d’urbanisme, sous peine de pouvoir faire l’objet d’un recours en annulation.
Mais ce n’est pas tout : en tant que particulier, vous pouvez être amené à être directement confronté au RNU dans le cadre d’un projet immobilier, si le terrain sur lequel vous projetez de construire est couvert par une carte communale ou que la commune où il est situé ne dispose d’aucun document local d’urbanisme.
Jaiunterrain.fr vous en dit plus sur le RNU en répondant aux principales questions que vous pouvez vous poser à son sujet.
En clair et s’il ne fallait retenir que cela, le RNU :
Le corpus de règles qui composent le RNU figurent dans le Code de l’urbanisme, aux articles R 111-1 à R 111-24, consultable en ligne gratuitement sur le site de Légifrance
La principale règle posée par le RNU en matière d’occupation et d’utilisation des sols (donc de délivrance des autorisations d’urbanisme) est celle dite de la constructibilité limitée. L’article R.111-14 du code de l’Urbanisme y est consacré.
Le principe fixé par cette règle est l’impossibilité d’autoriser de nouvelles constructions en dehors des parties déjà urbanisées de la commune.
Les exceptions à la règle de la constructibilité limitée
Fort heureusement, comme tout principe, celui-ci connaît des exceptions. Ainsi, même en dehors des zones déjà urbanisées (donc sur des parcelles a priori non constructibles), une autorisation d’urbanisme pourra être délivrée si les travaux objet de la demande sont :
Règle de la constructibilité limitée et carte communale
En présence d’une carte communale, le règlement graphique se substitue à l’article R.111-14 du code de l’Urbanisme et peut, dans une certaine mesure, y déroger.
Comment ? En créant des zones constructibles en dehors des parties déjà urbanisées du territoire de la commune.
De plus, le plan de zonage compris dans le dossier de carte communale qui fait office de règlement graphique peut également prévoir une sectorisation de l’occupation des sols en distinguant, par exemple, les zones destinées à l’habitat de celles prévues pour accueillir des constructions destinées aux activités commerciales.
Le RNU comprend des règles dites « impératives » qui doivent être strictement respectées pour espérer obtenir un permis de construire, un permis d’aménager ou une déclaration préalable.
Ces règles visent :
Le règlement national d’urbanisme comprend une autre série de règles d’urbanisme dites permissives.
Cela signifie en clair qu’il est laissé à l’administration en charge de la délivrance des autorisations d’urbanisme un pouvoir d’appréciation quant à leur respect.
Ces règles concernent :
Le fait que le respect ou non de ces règles dites permissives soit laissé à la libre appréciation de l’autorité qui instruit et délivre les permis ou déclarations préalables laisse souvent perplexes les porteurs d’un projet de construction sur le territoire d’une commune soumise au RNU.
C’est pourquoi, le meilleur conseil que je puisse leur donner est de prendre contact avec le service de la commune ou de l’intercommunalité en charge de l’instruction des demandes d’autorisations d’urbanisme bien avant le dépôt d’un dossier.
Et pour encore plus d’efficacité, privilégiez l’écrit pour poser vos questions. Si cela vous est impossible, alors essayez dans la mesure du possible d’adresser à la personne qui aura répondu à vos questions un courrier de remerciement, excellent moyen de faire un compte rendu écrit d’un échange important sans en avoir l’air.
Enfin, si dans les communes soumises au RNU ou à la carte communale demander un certificat d’urbanisme informatif n’a que peu d’intérêt, il en est différemment du certificat d’urbanisme opérationnel qui lui, vous donnera une bonne idée de la faisabilité de votre projet de travaux.
A bon entendeur
Co-fondatrice de J’aiunterrain.fr